De meest gestelde vragen

Woningcorporaties zijn verplicht hun vastgoed in exploitatie op grond van de Woningwet te waarderen. De waardering is op basis van marktwaarde in verhuurde staat en wordt modelmatig opgesteld in daarvoor ontwikkelde taxatie software.

Het waarderingshandboek is oorspronkelijk uitgegeven om een bijdrage te leveren aan uniformering en transparantie van de waarderingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten. De modelmatige uitwerking van de waardering is uitgeschreven in het handboek. De methodiek die wordt toegepast is een discounted cashflow methode (hierna: DCF). De rekenregels om tot de marktwaarde te komen zijn uitgeschreven in het handboek waarmee software leveranciers jaarlijks hun taxatie software kunnen inrichten en laten certificeren.

Het handboek heeft twee smaken om tot een modelmatige bepaalde waardering te komen.

De twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie.

De basisversie taxatie is opgesteld als een modelmatige taxatie waarbij alle rekenregels, normen en parameters zijn voorgeschreven vanuit het handboek. De basisversie geeft op portefeuilleniveau een aannemelijke marktwaarde.

De full versie taxatie gaat net als de basisversie taxatie uit van voorgeschreven rekenregels uit het handboek. Verschil met de basisversie is dat voor een full versie taxatie een externe taxateur wordt ingeschakeld om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisversie. Het resultaat van een full versie taxatie is een aannemelijke waarde van het vastgoed op complexniveau en deze in te zetten voor vastgoedsturing.

In een full versie taxatie heeft de ingeschakelde taxateur de mogelijkheid om de volgende vrijheidsgraden aan te passen:

• schematische vrijheid
• markthuur
• markthuurstijging
• exit yield
• leegwaarde
• leegwaardestijging
• disconteringsvoet
• mutatie- en verkoopkans
• onderhoud
• technische splitsingskosten
• bijzondere omstandigheden
• erfpacht
• exploitatiescenario
  

De DCF methode is een waarderingsmethode die wordt toegepast voor de waardering van vastgoed. De DCF methode is een waarderingsmethode waarbij de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend worden. De vrije toekomstige kasstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een waardebepaling va het vastgoed.

Als een corporatie een taxateur inschakelt wordt in het eerste taxatiejaar van een driejarige cyclus een full taxatie uitgevoerd. Hierbij worden alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht met onderzoek dat verricht wordt door zowel de corporatie als de taxateur.

De corporatie brengt onder meer de juridische, planologische en milieusituatie van het object in beeld. De taxateur verricht onder meer een (externe) opname van het object en brengt de markt uitgebreid in beeld met referenties. De taxateur rapport vervolgens door middel van een uitgebreid taxatierapport voorzien van elle verplichte onderdelen van het NRVT en ministerie.

Nadat een full-taxatie is uitgevoerd is het toegestaan dat de taxateur in jaar twee en drie van de taxatiecyclus een markttechnische update oplevert. Verschil met een full taxatie is dat voor een markttechnische update geen rapportagevereisten zijn vanuit het NRVT. De taxateur mag teruggrijpen op de gegevens uit de full taxatie. Voorwaarde hiervoor is dat het object fysiek niet is gewijzigd. De update richt zich op hoe de marktsituatie voor het object is gewijzigd ten opzichte van de voorgaande waardepeildatum. De taxateur kan volstaan met een ‘bureautaxatie’ en bezichtigd het object niet nogmaals. De rapportage bestaat minimaal uit de berekening en een beschrijving over de marktontwikkeling.

Let wel: als de objectafbakening is gewijzigd kan niet worden volstaan met een update.

De Woningwet geeft aan dat corporaties het vastgoed in exploitatie moeten waarderen. Het uitgangspunt voor de waardering is dan ‘in verhuurde staat’. Dit betekent dat het huurcontract van groot belang is voor de waarde.

De WOZ waarde gaat echter uit van de fictie dat het volle en onbezwaarde eigendom op peildatum zonder meer kan worden overgedragen. Deze fictie betekent dat geen rekening wordt gehouden met zakelijke rechten als erfpacht. Ook of sprake is van splitsing in appartementsrechten of niet, maakt niet uit voor de waardering. Het meest in het oog springende verschil is echter dat het object leeg wordt gedacht voor de waardering op peildatum. Hierdoor speelt het lopende huurcontract geen enkele rol meer in de waardering.

De verschillen tussen beide waarderingen kan groot zijn. Houdt hierbij rekening met het feit dat de waardepeildatum één jaar voor het belastingjaar ligt. Bovendien wordt naast de reguliere taxatiemethodiek op basis van de inkomstenbenadering (huurkapitalisatie, DCF methode) ook vaak de vervangingswaardemethode voor specifiek vastgoed (zoals zorgcomplexen) toegepast. Deze benadering levert een waarde die veelal sterk afwijkt van de marktwaarde.

Wij kunnen vrijblijvend een scan uitvoeren van de WOZ waardering mocht u twijfelen aan de juistheid van een WOZ-beschikking.

De leegwaarde is de waarde indien het object vrij van huur en gebruik zou worden verkocht. Het begrip leegwaarde ziet vooral op individuele woningen.
De marktwaarde conform het handboek ziet op een situatie dat het vastgoed in exploitatie is, in verhuurde staat met andere woorden.

Bij de bepaling van de marktwaarde conform het handboek wordt ook rekening gehouden met de ligging van de woningen in een complex en hoe een koper (belegger of uitponder) met het geheel zou omgaan. De leegwaarderatio geeft aan hoe de waarde in verhuurde staat zich verhoudt tot de leegwaarde. Deze waarden zijn dus veelal niet gelijk, maar de leegwaarderatio hoeft niet per definitie onder de 100 % te liggen. In de bijzondere markt dat beleggers de individuele kopers overbieden ontstaat een ratio van boven de 100%.

De taxateur heeft bij het uitvoeren van een volledige taxatie een uitgebreide onderzoeksverplichting. Dit is bepaald in de reglementen van het NRVT.
Bij het uitvoeren van een full taxatie conform het Handboek is een gedeelte van de onderzoeksverplichtingen verschoven naar de corporatie. Dit betreft onder meer de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder.

In principe is het opdracht voor de corporatie om een taxateur hierover te informeren. Dit gaat in praktijk gepaard met korte verklaringen, zoals: het gebruik is conform bestemmingsplan, geen bijzonderheden milieu-informatie etc.

Omdat corporaties in essentie een verhuurderspartij zijn en geen taxatiebureau zien wij het als onze opdracht om een corporatie te informeren over de impact van eventuele verklaringen. Daarnaast toetsen wij of de verklaringen voldoende aannemelijk zijn.

Een taxatie is een waardebepaling van een vastgoed object. De eerste input die door een taxateur wordt gebruikt voor het bepalen van de waarde is de data die wordt aangeleverd door de klant. Het juist registreren van huuropbrengsten, looptijden van overeenkomsten en oppervlaktes bijvoorbeeld zijn van cruciaal belang voor de taxatie. In de eerste plaats voor de taxatie zelf, daarnaast ook voor het verklaren van mutaties. Te vaak zien we nog dat bijvoorbeeld door het invoeren van nieuwe oppervlaktes er grote waardesprongen plaatsvinden, zonder dat er feitelijk iets aan de gebouwen is veranderd. Een taxatie kan een goede check zijn op de kwaliteit van data. Corporatie-taxaties checkt altijd de brondata aan de hand van een standaard-procedure en stemt wijzigingen af met de klant. Dat gebeurt aan de voorkant van het taxatie-traject, alles met als doel het maken van een betere waardebepaling.

Duurzaamheidsaspecten spelen een rol bij het totstandkomen van de taxaties. De inschatting van onderhouds- en exploitatielasten is een onderdeel van de waardebepaling. Waar investeringen in duurzaamheid hebben geleid tot een andere niveau aan exploitatielasten, proberen we dat zoveel als mogelijk mee te nemen in onze waardering. Daardoor komt het indirect terug in de taxatierapportage.

Inmiddels zijn er initiatieven gestart om bij de waardebepaling van kantoorgebouwen tevens een score op het gebied van duurzaamheid te maken. Als dergelijke initiatieven voor woningcomplexen worden ontplooid, zal Corporatie Taxaties hier zeker op aan gaan haken. In onze optiek zouden duurzaamheidsaspecten een zwaardere stempel mogen drukken op de uiteindelijke waarde dan nu in de gehanteerde modellen het geval is.

In het algemeen is dat het geval. Het komt regelmatig voor dat maatregelen voor verduurzaming – zoals zonnepannelen en goede isolatie- vooral voordelen hebben voor de gebruikers, terwijl de eigenaar de vaak stevige investering moeten dragen. Corporatie Taxaties neemt de investeringen in duurzaamheidsvoorzieningen echter mee in de taxaties.

Bijvoorbeeld door in de waardebepaling rekening te houden met mogelijke lagere renovatie- en exploitatielasten. Voordeel voor de huurder betekent veelal ook een hogere huurwaarde. Daarnaast biedt een verduurzaamd complex vaak betere financieringsmogelijkheden voor een koper (zowel belegger als de koper van een uit te ponden woning), wat tot uitdrukking kan komen in een hogere waardering.

Op deze manier leiden investeringen in duurzaamheid tot een waardegroei van het vastgoed. Ook zien we steeds meer dat bij transacties die tot stand komen de duurzaamheidsaspecten een (waardeverhogende-) rol spelen. Ook dit heeft een positief effect op de taxatiewaarde van vergelijkbaar onroerend goed.

Een professionele taxatiedienst, eventueel afgekort tot PTD, is het door een Register Taxateur schatten van en rapporteren over de waarde van een vastgoedobject, aan welke schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

De Professionele Taxatiedienst in de vorm van een volledige taxatie is qua mate van diepgang van het onderzoek en de inhoud van het Taxatierapport de meest uitgebreide vorm.

De Register-Taxateur voorziet de volledige taxatie van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel (NAR, DCF, vergelijkingsmethode, of andere redelijke methode). Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”.

Bij een volledige taxatie beoordeelt de Register-Taxateur zelf het Vastgoedobject zowel intern als extern. Indien toegang tot het Vastgoedobject niet mogelijk is of de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie niet noodzakelijk acht vermeldt hij dit in het Taxatierapport. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.

Een Professionele Taxatiedienst in de vorm van een hertaxatie kan uitsluitend worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door dezelfde Register-Taxateur of hetzelfde Taxatiebedrijf is uitgevoerd. De Register-Taxateur legt dit vast in zijn Taxatierapport ten behoeve van de hertaxatie. Daarin maakt de Register-Taxateur een expliciete verwijzing (datum rapportage en/of rapportnummer) naar de volledige taxatie en eventueel van toepassing zijnde update / hertaxatie.

De Register-Taxateur betrekt in zijn hertaxatie het Taxatierapport en het onderliggende dossier van de voorgaande volledige taxatie.

De hertaxatie is qua mate van diepgang van onderzoek en inhoud van het Taxatierapport minder uitgebreid dan de volledige taxatie. In de hertaxatie kan de Register-Taxateur voor een deel van het onderzoek teruggrijpen op c.q. verwijzen naar het onderzoek uitgevoerd bij de voorgaande volledige taxatie, tenzij bijzondere omstandigheden ertoe nopen dat de Register-Taxateur deze onderdelen opnieuw beoordeelt.

Indien sprake is van voornoemde beperking van het onderzoek ten opzichte van de volledige taxatie, dan formuleert de Register-Taxateur daarvoor uitgangspunten in het Taxatierapport. Uiteraard dient de Register-Taxateur, wanneer wijzigingen ten opzichte van de volledige taxatie bekend zijn, hiervan melding te maken. Zijn overwegingen legt de Register-Taxateur op zorgvuldige en transparante wijze vast in het Taxatierapport.

Ook het Taxatierapport voor de hertaxatie wordt door de Register-Taxateur voorzien van een duidelijke onderbouwing, onder meer door middel van een waarderingsmodel. Indien geen gebruik is gemaakt van een waarderingsmodel beschrijft de Register-Taxateur de taxatiebenadering volledig onder “toelichting op de waardering”.

Bij een hertaxatie is het uitgangspunt dat de Register-Taxateur het Vastgoedobject ten minste uitsluitend extern en niet intern inspecteert, tenzij de Register-Taxateur op basis van zijn professionele inschatting een interne inspectie noodzakelijk acht. De Register-Taxateur legt zijn bevindingen en overwegingen vast in het Taxatierapport.

De waardepeildatum is de datum waarop de schatting van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde vermeld in het taxatierapport is bepaald.

Let wel: de rapportdatum is de datum waarop de register-taxateur het taxatierapport ondertekent. Dit kan dus afwijken van de waardepeildatum.

Dat is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de Waardepeildatum