Onze collega’s van Plus Taxaties hebben onlangs een publicatie gedeeld over het reilen en zeilen binnen een Vereniging van Eigenaren. Voor woningcorporaties die vastgoed uitponden ook een relevant thema. Woningcorporaties met meergezinswoningen die hun bezit uitponden komen in de situatie dat een vereniging moet worden opgericht.
Lees het volgende artikel over het historisch perspectief van een VvE.
Historisch perspectief
Het juridisch splitsen van meergezinswoningen in appartementsrechten is mogelijk sinds de jaren vijftig van de vorige eeuw. Splitsing in appartementsrechten betekent dat je een specifiek deel van het gebouw voor eigen gebruik in eigendom hebt en als individuele eigenaar een hypotheek kunt afsluiten op je woning. Dit was een grote vooruitgang ten opzichte van de ingewikkelde financieringsconstructies die benodigd zijn bij bijvoorbeeld de coöperatieve verenigingen, waarbij het vastgoed eigendom blijft van de vereniging. De coöperatieve vereniging kent bovendien het grote nadeel van hoofdelijke aansprakelijkheid, indien een van de leden niet meer meebetaald aan de gemeenschappelijke hypotheek.
Ruimere mogelijkheden door splitsen
De mogelijkheden die ontstonden door splitsing in appartementsrechten, om nu zelf een gedeelte van het vastgoed in eigendom te krijgen, gaf een gevoel van meer individuele vrijheid en rijkdom.
Splitsing in appartementsrechten vindt plaats via het oprichten van een vereniging. Dit is bijzonder. Waar het lidmaatschap van een vereniging in Nederland berust op vrijheid, is het lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars (VvE) een verplichting. Je wordt automatisch lid door een appartementsrecht te kopen en het lidmaatschap eindigt automatisch door de verkoop. Verder functioneert de VvE zoals elke ander vereniging. De Algemene Leden Vergadering (ALV) heeft de bepalende stem. Bestuurders zijn persoonlijk aansprakelijk tot het moment dat de vergadering hen akkoord op hun handelen over de afgelopen periode, met een mooi word ‘decharge’ heeft gegeven.
Bijzonder is de financiële situatie van de VvE. Om de vereniging van middelen te voorzien voor de kosten van algemene ruimtes, verzekering, beheerskosten en reservering wordt een periodieke bijdrage aan leden in rekening gebracht. Die wordt bepaald op basis van het breukdeel van het appartement in het totaal van het eigendom.
In de jaren zeventig nam het splitsen in appartementsrechten een enorme vlucht. Mede gestimuleerd door de stijgende huizenprijzen, die was gebaseerd op de hoge inflatie, werden vooral in de grote steden vooroorlogse huurwoningcomplexen in delen verkocht ofwel uitgepond aan starters op de woningmarkt. Voor velen werd voor het eerst het eigen woningbezit bereikbaar.
Kopers die met slogans als “Kopen is beter dan huren” werden overgehaald hadden vaak geen flauw idee wat een VvE was. Er waren ook geen wettelijke regels over het functioneren van een VvE. In de tijdgeest van de jaren ’70 paste het idee van ‘we regelen het zelf wel’. Iedereen was blij met een slapende VvE. Je bepaalde immers zelf hoe jij jouw appartement wilde onderhouden en geen vve bijdrage per maand is al helemaal geweldig.
“Niet alleen verzekeraars werkte hier aan mee door individuele opstalverzekeringen aan te bieden, maar ook de banken door, zonder extra eisen te stellen, boven de marktwaarde te financieren”.
De markt maakt uiteindelijk alles toch weer goed was de gedachte. Dit sprookje bleek echter niet waar en eind jaren zeventig stortte het kaartenhuis in. Wat achterbleef waren de rokende puinhopen van failliete banken en woonwijken met zeer slecht onderhouden woningen.
Het gevolg was dat de koopwoningmarkt een decennium lang niet echt in beweging kwam. Gemeenten maakten zich zorgen over de woningkwaliteit in sommige wijken en begonnen een aantal initiatieven om de situatie te verbeteren. Zo werden corporaties aangezet om vooroorlogse woningcomplexen te verwerven en uit te ponden in maatschappelijk gebonden eigendom constructies. Dit waren veelal erfpachtconstructies waarbij met de erfpachtbepalingen goed onderhoud en beheer werden afgedwongen. Kopers waren met een terugkoopverplichting van de corporaties beschermd tegen de grillen van de markt. Dit systeem leek goed te werken: het onderhoud verbeterde en banken waren weer bereid leningen te verstreken aan de gewone man.
Toch is deze constructie geen succes geworden. Het Ministerie van Financiën vond namelijk dat eigenaren geen marktrisico liepen en dat daarom de renteaftrekregeling niet zou moeten gelden voor hypotheken verstrekt op deze woningen. Ook de eigenaren van de woningen zelf vonden het jammer dat ze geen marktrisico liepen, aangezien de marktwinsten die weer ontstonden in de jaren negentig werden opgestreken door de corporaties.
De buurtgerichte aanpak
Gemeenten gingen vervolgens over tot een buurtgerichte aanpak, waarbij VvE’s werden geactiveerd, onderhoudsplannen per straat werden ontwikkeld en ook daadwerkelijk onderhoud werd uitgevoerd met behulp van subsidies en financieringen. Hierbij werd ook gewerkt met een stok achter de deur, namelijk het inzetten van het aanschrijvingsinstrument als een VvE niet wilde meewerken. Dit werkte prima, echter wel met het nadeel dat dit de overheid veel geld en menskracht kostte.
Deze operaties zorgden wel voor meer bewustzijn bij eigenaren dat een goed functionerende VvE, ondanks de hogere vve-bijdrage, een voordeel kan zijn.
Regels inzake de VvE zeggen namelijk dat eigenaars voor hun breukdeel aansprakelijk zijn in de kosten van noodzakelijke vervangingen. Concreet; indien de vereniging met een voldoende meerderheid besluit om bijvoorbeeld het dak te vervangen, moet iedereen, ook de tegenstemmers verplicht voor hun breukdeel meebetalen.
“Inmiddels is de overtuiging bij de overheid ontstaan dat op basis van het aanscherpen van regels voor VvE’s de onderhoudssituatie moet worden verbeterd”.
Het laatste voorbeeld is de Wet Verbetering functioneren Verenigingen van Eigenaars. De VvE’s worden volgens deze wet verplicht tot sparen voor onderhoud. Is er geen meerjarenonderhoudsplan (MJOP) opgesteld en vastgesteld? Dan moet een VvE jaarlijks minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren.
Vragen over dit artikel?
Stel ze gerust. Onze collega’s van Plus Taxaties gaan graag in gesprek.
Handboek marktwaarde 2020
Op 30 oktober jl. is het Handboek Marktwaardering 2020 gepubliceerd. Tezamen met de publicatie van het handboek, zijn ook de modelmatige wijzigingen benoemd in de Nota van wijzigingen – Handboek 2020. Wij sommen de wijzigingen voor u op.
Belangrijkste wijzigingen:
- De minimale mutatiekans is verhoogd naar 4%;
- Het renovatiejaar is toegevoegd aan de objectgegevens bij woongelegenheden ter vervanging van het bouwjaar bij bepaling van de normonderhoud;
- Het tarief overdrachtsbelasting voor woongelegenheden is aangepast conform de (voorgenomen) wetgeving.
- Het laten uitvoeren van kwartaaltaxaties in een taxatiecyclus. Als hiervoor wordt gekozen dient een markttechnische update naar einde jaar te worden uitgevoerd.
- Aanpassing van alle normen en parameters naar peildatum 31 december 2020;
- Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd dienen te worden getaxeerd volgens een full-taxatie, op basis van de verwachte kasstromen na de ingreep gecorrigeerd met de investeringskosten.
Daarnaast zijn de belangrijkste Q&A resultaten omtrent het Handboek 2019 benoemd en toegelicht. Bij onderdelen welke als niet geheel duidelijk zijn getypeerd, is gekozen voor een extra tekstuele toelichting in het Handboek 2020.
Welke uitdagingen liggen in het verschiet voor woningcorporaties?
De dagen worden korter en zijn gevuld met regen en wind. De zomer lijkt ver achter ons te liggen. En ja, de jaarafsluiting klopt daarmee alweer op de deur. Vandaag richten we ons op de balanswaardering. De contouren van de waardering worden steeds zichtbaarder: welke ontwikkelingen zien we en wat betekent dit voor woningcorporaties?
Het speelveld van de balanswaardering is uiteraard groter dan alleen corporaties zelf. De ontwikkeling van het handboek, het releasen van taxatiesoftware, het taxeren door taxateurs en het controleproces door de huisaccountant. Om iets meer duidelijkheid te brengen belichten wij het proces én de onzekerheden vanuit verschillende kanten:
COVID-19
We kunnen er niet omheen: de impact van COVID-19 op de vastgoedmarkt. Tot op heden zien taxateurs nog weinig effect. De particuliere woningmarkt dendert door, terwijl beleggers ook nog gretig zijn op woonobjecten.
De uitdaging voor de taxateur zal zijn om zo dicht mogelijk tegen de peildatum te waarderen. Hierdoor is hij in staat om het meest actuele marktbeeld in een taxatie mee te nemen.
Blijft de vraag zo of is er op enig moment toch sprake van vraaguitval? Het is aan de taxateur om deze signalen (tijdig) op te pikken.
Oktober release handboek vs. waarderen op 31 december
Is het lezen van de markt voor taxateurs al lastig? Wat te denken van het schrijven van een handboek aan het eind van de zomer, het vrijgeven per eind oktober en hiermee een toekomstigbestendige beeld neer te moeten zetten voor een waardering per 31 december.
Het voorspellen in tijden van marktstijgingen lijkt daarmee makkelijker dan het oordelen over de impact van COVID-19.
Kortom, wees niet verrast als richting het einde van dit jaar of begin 2021, een nieuwe release van het handboek wordt uitgebracht die meer om het lijf heeft dan wat ‘gewijzigde punten en komma’s’. De marktbewegingen van de maanden november en december zullen nog moeten worden geanalyseerd en meegenomen in de taxatiemodellen. Dit alles om met een enigszins gerust hart te kunnen spreken van een ‘marktwaarde per 31-12-2020’.
Software release taxatiemodel
Wellicht dekt het woord release de lading niet helemaal. De softwareleveranciers hebben de afgelopen jaren namelijk wel vaker voor hete vuren gestaan. Het implementeren van het handboek 2020 in haar software zal niet de grootste uitdaging zijn. Het certificeren van de software ligt iets gecompliceerder. De ervaringen van de afgelopen jaren is dat eerst een validatieonderzoek tussen de pakketten plaatsvindt, alvorens de pakketten opgaan voor certificering. Wat is de invloed van een late(-re) update van het handboek? Beslaat dit meer dan de spreekwoordelijke punten en komma’s, komt het tijdspad tot certificering stevig onder druk te staan?
Voor corporaties zaak om hier tijdig op te anticiperen aangezien de roadmap voor controleweken van de accountant al zijn ingekleurd.
Het controledossier
Een belangrijk verschil is of een corporatie op een basis,- of full-versie methode taxeert. Een basismethode is inmiddels zover gestandaardiseerd dat bijna tot de euro nauwkeurig kan worden herleidt waar een waardemutatie uit voortkomt.
Taxeren volgens de full-versie vraagt meer nuance. Hoe gaat een accountant om met een taxatie waar beperkte marktevidence voorhanden is? Een situatie die best denkbaar is, aangezien het gros van de corporaties niet in gebieden is gelegen waar een hoge omloop is van beleggingstransacties.
Meer dan ooit is marktresearch en een heldere uiteenzetting van gemaakte keuzes het fundament van een taxatie. Dat betekent ook duidelijke toelichtingen bij het gebruik van vrijheidsgraden die verder gaan dan alleen beschrijven dat een correctie wordt gemaakt met als doel het bereiken van marktconforme waardering.
Duidelijk is al dat sectoren als retail, horeca en kantoren (forse) gevolgen ondervinden van de huidige marktsituatie. Het vastgoed in bezit van corporaties uit deze sectoren maakt slechts een klein deel uit van de balanswaardering. Niettemin beloven waardedalingen hier eerder een trend dan uitzondering te zijn.
Oh ja, en het effect van een aanpassing van de overdrachtsbelasting van 2% naar 8%?
Prinsjesdag was voor beleggers geen feestelijke dag. De overdrachtsbelasting wordt voor beleggers en daarmee ook voor corporaties verhoogd naar een tarief van 8%. Voor wooncomplexen is dit een forse stijging. In theorie heeft dit geen directe gevolgen voor de waarde op peildatum, omdat dan de overdrachtsbelasting voor woningen nog net op die dag 2% bedraagt. Uiteraard zal een koper van een wooncomplex op peildatum wel rekening houden met het feit dat bij verkoop op een later tijdstip een nieuwe koper van het complex moet rekenen met een hogere overdrachtsbelasting. Aan de andere kant is er een positief effect op de waarde denkbaar doordat bij een uitpondscenario starters meer kunnen betalen voor een woning gezien het wegvallen van de overdrachtsbelasting voor deze groep. Wellicht is zelfs een stijging waarneembaar op peildatum omdat partijen nog snel iets willen aankopen met 2% overdrachtsbelasting.
De gevolgen voor de waardering laat zich dienen als voer voor discussie in de komende weken. Daarbij speelt natuurlijk ook de vraag of het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting ongewijzigd door de kamer(s) komt.
De keten samengevat
Dit artikel geeft weer enkele afhankelijkheden die bestaan in de keten om uiteindelijk tot een modelmatige taxatie te komen.
Heeft u hier vragen over of wilt u eens van gedachten wisselen? Laat het ons weten, wij denken graag mee.
Corporatie Taxaties heeft een paper geschreven over het stimuleren van investeringsmogelijkheden in duurzaamheid voor woningcorporaties. Bijzonder graag nodigen we u uit om de inhoud van dit paper tot u te nemen. U kunt hier het volledige artikel inzien of onderstaand de samenvatting lezen.
Een ander geluid
Wil de corporatiesector niet tegen haar financiële grenzen aanlopen zal iets moeten gebeuren om de investeringsmogelijkheden vlot te trekken. Uiteraard bestaat er niet één oplossing. Het afschaffen van de verhuurdersheffing staat op één bij corporaties.
Verduurzamen een haalbare opgave?
Maar wat leveren deze investeringen uiteindelijk op aan (meer-)waarde voor de corporatie. Onze taxateurs krijgen vanaf het begin van de duurzaamheidsopgave al de vraag ‘hoeveel is een woning meer waard na verduurzaming? ‘. Dit is voor een taxateur vooralsnog een lastige vraag, zeker als referentietransacties beperkt beschikbaar zijn van vergelijkbare – reeds verduurzaamde – woningen. Bovendien worden de (financiële) voordelen vooral in de toekomst verwacht. De voordelen komen vooral toe aan een huurder, terwijl een taxatie betrekking heeft op de exploitatie van de eigenaar.
“Dit betekent dat er vooralsnog hoofdzakelijk rode cijfers worden geschreven door de corporaties op hun duurzaamheidsinvesteringen”.
Een ander geluid
We hebben geleerd vanuit andere sectoren dat stimuleringsmaatregelen effect kunnen hebben. En niet onbelangrijk, dit effect creëert draagvlak vanuit meerdere invalshoeken: de overheid, eigenaar én de gebruiker.
Het is een groot gemis dat de duurzaamheidsopgave in de sociale sector nog niet geleid heeft tot een vergelijkbaar draagvlak. Huurders zijn niet overtuigd vanwege de hogere huren en corporaties zien problemen in de financierbaarheid.
“Zou de huurtoeslaggrens niet gedifferentieerd moeten worden naar de energieprestatie die een woning levert?”
Laag label hogere huurtoeslag
Hiermee zou de duurzaamheidsoperatie veel aan momentum winnen. Huurders in de sociale sector zullen positiever reageren op verduurzaming van hun woning als zij worden gecompenseerd met een hogere huurtoeslag en lagere lasten. De hogere huren betekenen voor de corporatie:
- Een verhoging van het directe rendement;
- Een hogere marktwaarde en in dit geval ook een hogere beleidswaarde.
Door de hogere beleidswaarde heeft de corporatie vervolgens meer financieringsruimte. Hoewel de overheid meer zal moeten betalen aan huurtoeslag zou het een enorme stimulans geven aan de duurzaamheidsopgave. Daarnaast is het stimuleringsbeleid doeltreffender dan alleen het afschaffen van een verhuurdersheffing of zoals in andere sectoren: de subsidies aan EV (auto’s).